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Legge 124/2017

La legge n. 124/2017, entrata in vigore il 19 agosto, ha regolato l’Istituto del “deposito prezzo”, stabilendo che in una compravendita immobiliare, il prezzo venga corrisposto non al venditore ma al Notaio fino al momento della trascrizione dell’atto e dunque fino al definitivo passaggio di proprietà.

La norma pattuisce che tutte le somme versate, sia a titolo di prezzo, sia a titolo di imposte,  confluiscano in un apposito conto corrente tenuto dal Notaio con questa unica, peculiare funzione. In base a quanto previsto dalla Legge sulla concorrenza è scattato l’obbligo per i Notai di aprire un conto corrente dedicato nel quale far confluire le somme relative al contratto.

Il Notaio, dal suo canto, non può lucrare interessi prodotti dal conto corrente dedicato, né utilizzare tali giacenze per fini diversi dal pagamento delle tasse dovuto. La nuova normativa ha lo scopo, innanzitutto, di tutelare l’acquirente dell’immobile per tutta la  durata che va dall’ ispezione del Notaio nei Registri Immobiliari  fino  alla vera trascrizione dell’atto, tutelando dunque l’acquirente dalla sopravvenienza di eventuali pregiudizievoli che possano compromettere l’esito finale della vendita.

L’acquirente infatti ha la facoltà  di richiedere il deposito del prezzo al Notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione dell’atto  di compravendita.

Fino a quel momento infatti, l’acquirente è esposto al rischio che in questo periodo di tempo, venga iscritto un gravame a carico del venditore e questa possibilità spinge il Notaio a curare l’adempimento della trascrizione in tempi brevissimi, annullando i rischi citati. Lo scenario dei passaggi di proprietà subisce dunque un cambiamento di rotta a 360 gradi.

La legge infatti prevede che “se almeno  una delle due parti lo richiede”, il Notaio deve trattenere il saldo del prezzo destinato al venditore fino all’avvenuta formalità pubblicitaria.

Il deposito assolve ad una funzione primaria di garanzia e di sicurezza proprio nelle ipotesi in cui sopravvenga una circostanza pregiudizievole in corso di stipula.

Nel caso, per esempio, la casa risulti gravata da ipoteca o pignoramento, si può pattuire in atto che il prezzo venga corrisposto dal Notaio al venditore solo ad avvenuta cancellazione. Se l’immobile non fosse dotato di certificato di agibilità, si può pattuire che il prezzo venga corrisposto solo ad effettivo rilascio di esso. Se l’immobile non risultasse libero al momento della firma del contratto, si pattuisce che il prezzo venga rilasciato solo quando la casa sarà effettivamente libera da persone o cose. Se   l’immobile  fosse soggetto a prelazione, il prezzo sarà disponibile solo quando venga meno la possibilità che si eserciti tale prelazione. Se risultassero pendenti, a carico del venditore, spese condominiali, il conto corrente potrà accogliere anche quelle somme necessarie a coprire tali debiti ed il Notaio sarà tenuto ad effettuare tali pagamenti richiesti dall’Amministrazione del Condominio.

L’Istituto del conto corrente dedicato è assolutamente sicuro poiché le somme in esso versate non possono essere usate dal Notaio per fini diversi da quelli previsti dalla Legge , sono separati dal patrimonio personale del Notaio e non entrano nella comunione dei beni, né cadono in successione; non possono essere toccate né dai creditori del Notaio né d quelli del venditore.

La soluzione del deposito prezzo è facoltativa nel senso che l’acquirente può avvalersene o meno, facendone espressa richiesta in sede di stipula.

L’Istituto nasce dunque a tutela dell’acquirente ma non possiamo escludere anche una forma di garanzia per il venditore in quanto, sebbene incassi la somma a trascrizione avvenuta, tuttavia non corre alcun rischio in ordine all’effettivo incasso della somma.

E’ doveroso aggiungere che gli interessi maturati sulle somme di denaro depositate, non possono essere utilizzate a beneficio del Notaio ma sono destinate a rifinanziare i fondi di credito agevolato per piccole e medie imprese.

Con la Legge sulla concorrenza, il Legislatore trasferisce in capo allo Studio Notarile e alla sua organizzazione, un nuovo e importante incarico. Esso non è altro che la misura della considerazione che il Notaio gode nella società, in termini di fiducia e di efficacia.

La legge dovrebbe contribuire a consolidare il principio che  le somme relative a spese e imposte si pagano al momento della stipula,  cioè al momento effettivo in cui si va dal Notaio a firmare il contratto.

L’Istituto in oggetto va visto anche  come garanzia per il Notaio, in quanto l’eventuale anticipazione di somme per i clienti che non pagano, rendono difficile la gestione del conto corrente,  già  di per sé  abbastanza complessa.

2018-03-26T10:23:48+00:00 Gennaio 25th, 2018|0 Comments

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